結論：借主が払うのは「壊した・汚した・放置した」分。普通に住んだ劣化は原則払わない
原状回復で揉めるポイントは実は1つだけです。
- ✅ 借主負担になりやすい：故意・過失／不注意／手入れ不足（放置）で生じた傷み
- ✅ 貸主負担になりやすい：普通に住んでいれば起きる劣化（経年劣化・通常損耗）
この線引きで、請求の大半は整理できます。
1. まず覚える「超シンプル判定」
迷ったらこの3つで判定します。
借主負担になりやすい（3キーワード）
- 壊した（ぶつけた、穴を開けた、破損）
- 汚した（落ちない汚れ、ヤニ、油、ペット臭）
- 放置した（結露カビを放置、掃除しないで悪化）
貸主負担になりやすい（3キーワード）
- 古くなった（日焼け、色あせ、自然な摩耗）
- 普通に使った跡（家具の軽い跡、軽微な擦れ）
- 設備の寿命（自然故障、経年で動かない等）
2. 具体例で一発理解：借主負担／貸主負担の一覧
「どっち？」で迷う代表例を、場所別にまとめます。
壁・天井（クロス／塗装）
借主負担になりやすい
- タバコのヤニ・臭いが強い（消臭＋張替え）
- 子どもの落書き、シール跡が残る
- 釘・ネジ・画びょうで大きな穴（通常を超える）
- 結露カビを長期間放置して広がった
貸主負担になりやすい
- 日焼けによる色あせ
- ポスター跡の軽い変色
- 家具の軽い擦れ・軽微な汚れ
- 画びょう程度の小穴（扱いは物件次第だが“通常の範囲”とされやすい）
床（フローリング／クッションフロア／畳）
借主負担になりやすい
- 物を落としてできた深い傷・へこみ
- 水をこぼして放置→床が浮く・腐る
- ペットのひっかき傷・粗相によるシミ/臭い
- キャスター椅子で削れた（保護マット無しで長期間）
貸主負担になりやすい
- 歩行による自然な摩耗
- 家具を置いてできる軽い跡
- 畳の自然な日焼け・擦れ
キッチン（換気扇・コンロ・シンク）
借主負担になりやすい
- 油汚れを放置して固着（通常清掃で落ちない）
- 焦げ付き・サビを放置して悪化
- 排水の詰まりを放置→水漏れ被害
貸主負担になりやすい
- 通常使用の範囲の汚れ（清掃で落ちる）
- 設備（コンロ・換気扇など）の自然故障・経年の不具合
浴室・洗面（カビ・水垢）
借主負担になりやすい
- 換気不足＋掃除不足でカビが広がった
- 排水の詰まり放置で床や下階に被害
- 鏡のウロコを放置して固着（程度による）
貸主負担になりやすい
- 通常の生活で付く水垢（軽度）
- 経年でのコーキング劣化（程度により）
トイレ
借主負担になりやすい
- 尿石が固着するほど放置
- 喫煙による臭いが染み付いている
貸主負担になりやすい
- 通常の使用による軽い汚れ
建具・設備（ドア・襖・エアコン等）
借主負担になりやすい
- ぶつけて割った、穴を開けた
- 乱暴な使用で蝶番が破損
- 喫煙臭やペット臭の消臭が必要になった
貸主負担になりやすい
- エアコンなど設備の自然故障（寿命）
- 建付けの経年のズレ（調整で直る範囲）
3. ここで勘違いが多い：ハウスクリーニング代は“特約次第”
「通常損耗は貸主負担」と言っても、契約書に“クリーニング代は借主負担”の特約がある物件は多いです。
ただし、特約がある場合でも
- 金額や範囲が明確か
- 説明されていたか
- 退去時に上乗せ（二重請求）になっていないか
が重要です。
「クリーニング一式」＋「各所清掃」など重複がある場合は、交渉余地が大きいです。
4. “全面張替え”が出たら要注意（部分補修で足りることが多い）
高額請求の典型はこれです。
- 一部の汚れ → 部屋全体のクロス張替え
- 1枚の床傷 → 全面張替え
- 清掃 → 一式＋追加で細目がズラズラ
この場合は、まずこう聞けばOKです。
確認テンプレ（コピペOK）
この修繕は「どの箇所の」「どの範囲（㎡/m）」ですか？
部分補修では足りない理由（色ムラ・施工上の都合など）を教えてください。
該当箇所の写真と、施工範囲が分かる資料をお願いします。
5. 納得できない請求が来た時の“最短交渉ステップ”
- 見積の内訳を出させる（単価×数量、範囲、写真）
- 通常損耗と借主負担の根拠を確認
- 重複を削る（クリーニング一式＋各所清掃 など）
- 部分補修に切り替え（全面→一部）
- 落とし所を提示（納得額なら即日精算）
感情より「範囲・単価・理由」で詰めるのが勝ちパターンです。
6. 管理会社に送るメール例文（コピペOK）
件名：原状回復費用の内訳確認と再見積もりのお願い（◯◯号室／氏名）
お世話になっております。◯◯号室の【氏名】です。
原状回復費用の見積もりを拝見しましたが、内容確認のため下記をご共有ください。1）各項目の作業箇所・数量（㎡/m/枚数）・単価・作業内容
2）「一式」表記の項目の内訳（材料費・工賃・処分費など）
3）借主負担と判断した根拠（該当箇所の写真・判断理由）
4）全面施工となっている場合、部分補修では足りない理由内容が確認でき次第、合理的な範囲で精算したいと考えています。
お手数ですが【◯月◯日】までにご回答をお願いいたします。【氏名】／【部屋番号】／【電話】
まとめ：迷ったら「壊した・汚した・放置した」かどうかで判断
- 借主負担：故意・過失／不注意／手入れ不足で悪化させた
- 貸主負担：普通に住んで起きる経年劣化・通常損耗
- “全面張替え”“一式だらけ”は要注意。範囲・単価・理由で確認
- クリーニング代は特約の有無と重複チェックが鍵
