不動産を売却した後に、予想以上の税金が請求されて驚くケースは少なくありません。

手元に残る現金を最大化するためには、売却価格だけでなく「税金がいくらになるか」を事前に把握しておくことが不可欠です。

本記事では、プロの視点から不動産売却に伴う税金の計算方法や、2026年最新の特例を活用した節税術を分かりやすく解説します。

手残りを左右する譲渡所得の正しい出し方

不動産を売った際の利益には「譲渡所得税」がかかりますが、これは単純な売却代金に課税されるわけではありません。

税金を計算する基礎となる「譲渡所得」は、売却額から取得費や経費を差し引いた実質的な利益のことを指します。

まずは、どのような費用が控除の対象となるのか、計算の土台となる要素を整理していきましょう。

売却価格から差し引ける取得費の内訳

取得費とは、その不動産を購入した際に支払った代金や仲介手数料などの合計額を指します。

古すぎる物件で当時の契約書を紛失した場合は、売却価格の5%を取得費として計算するルールがあります。

しかし、実際の購入額が5%を上回るケースが多いため、当時の領収書を「三井住友銀行」などの通帳履歴から探す価値は十分にあります。

売却時にかかった譲渡費用の範囲

譲渡費用とは、不動産を売るために直接支出した費用のことで、税金を減らす重要な要素です。

具体的には、不動産仲介会社へ支払う手数料や、契約書に貼付する印紙代、さらには借地権を売るための名義書換料などが含まれます。

これらを漏れなく計上することが、無駄な納税を回避する第一歩となります。

建物特有の減価償却という考え方

建物は築年数が経過するごとに価値が下がるため、購入金額から「減価償却費」を差し引く必要があります。

木造の戸建て住宅と鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションでは、法定耐用年数が異なるため計算結果が変わります。

この計算を誤ると、後から税務署から指摘を受ける可能性があるため、専門的な知識が求められるポイントです。

土地の境界確定や測量にかかる費用

土地を売却する際、隣地との境界をはっきりさせるための測量費も譲渡費用として認められます。

特に古い住宅地では「日本土地家屋調査士会」などの専門家に依頼し、境界標を設置するケースが一般的です。

売却の条件として測量が必要になった場合は、その領収書を大切に保管しておきましょう。

建物の解体費用が認められるケース

更地として売却するために古い家屋を解体した場合、その取り壊し費用も経費に含めることができます。

ただし、売却の意思決定をする前に壊してしまった場合は認められないこともあるため注意が必要です。

売買契約の内容に「現況更地渡し」と明記されているかどうかが、判断の分かれ目となります。

収入印紙代の軽減措置と適用金額

不動産売買契約書には、取引金額に応じた収入印紙を貼る義務があり、これも立派な経費です。

2026年現在も、一定の金額以上の契約には印紙税の軽減措置が適用されています。

例えば、5,000万円超から1億円以下の取引であれば、本来の税率よりも低い金額で済む仕組みになっています。

諸経費として認められない支出の注意点

売却に関連しそうな費用であっても、税務上で認められない支出が存在します。

例えば、引越し代や新しい住居の購入費用、売却活動中の固定資産税などは譲渡費用には含まれません。

何でも経費にできると誤解していると、確定申告で思わぬミスを招くことになります。

項目	取得費に含めるもの	譲渡費用に含めるもの
手数料	購入時の仲介手数料	売却時の仲介手数料
税金	登録免許税（購入時）	印紙税（売却時）
工事費	リフォーム費用	解体費用（更地渡し時）

所有期間で劇的に変わる税率のボーダーライン

譲渡所得が算出できたら、次に適用される「税率」を確認しなければなりません。

不動産の所有期間が「5年」を超えるかどうかで、納めるべき税金の額はほぼ2倍の差が生まれます。

判定の基準日は「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日」であるという点に最大の注意を払いましょう。

短期譲渡所得の高い税率が適用される条件

所有期間が5年以下の物件を売却した場合は「短期譲渡所得」に区分されます。

この場合の税率は非常に高く、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて約40%近くになります。

投資目的での早期転売を抑制する意図があるため、売却タイミングの検討は慎重に行うべきです。

長期譲渡所得による大幅な負担軽減

所有期間が5年を超える物件は「長期譲渡所得」となり、税率は約20%まで下がります。

同じ1,000万円の利益であっても、短期か長期かだけで納税額に200万円近い差が出ることになります。

急ぎの事情がない限り、5年ラインを越えてからの売却が圧倒的に有利です。

10年超所有の軽減税率という強力な特例

マイホームを売却し、かつ所有期間が10年を超えている場合には、さらに低い税率が適用されます。

課税される利益のうち、6,000万円以下の部分については税率が約14%まで抑えられます。

長年住み続けた愛着のある「ヘーベルハウス」や「セキスイハイム」の住宅を売るなら、この特例は外せません。

復興特別所得税の計算と課税期間

現在は所得税に対して2.1%の「復興特別所得税」が加算される仕組みになっています。

これは2037年（令和19年）まで継続される時限措置であり、計算を忘れると不足分が発生します。

わずかな割合に思えますが、利益が数千万円単位になると、数万円から十数万円の差となって現れます。

所有期間の判定ミスを防ぐための数え方

期間の計算は、不動産を実際に購入した日から売却した日までの日数ではありません。

「売却した年の1月1日」時点で判定するため、実際には5年以上経過していても、年を越さないと「短期」扱いになる罠があります。

12月に売るか、翌年1月に売るかだけで、手残りが大きく変わる可能性があるのです。

• 購入日
• 譲渡日
• 1月1日基準
• 短期税率
• 長期税率

3,000万円特別控除で税金をゼロにする方法

不動産売却において、最も知名度が高く強力な節税策が「マイホームを売った時の特例」です。

この特例を活用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

結果として、利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税を実質ゼロにすることが可能です。

居住用財産の適用を受けるための要件

この特例を受けるには、売却する不動産が「自分が住んでいる家」である必要があります。

別荘や投資用マンションなどは対象外ですが、一時的に住んでいた場合でも認められるケースがあります。

住民票の有無だけでなく、実態として生活の拠点であったかどうかが問われるポイントです。

空き家になってから売却する際の期限

引っ越しをして家が空き家になった後でも、3年を経過する日の属する年の年末までに売れば適用可能です。

ただし、その間に賃貸に出して収益を得ていた場合、適用が難しくなるリスクがあります。

将来的な売却を見据えているなら、空き家期間の管理と売却時期のコントロールが重要です。

夫婦で共有名義にしている場合のメリット

自宅が夫婦の共有名義であれば、それぞれが3,000万円ずつ、合計で6,000万円の控除を受けられます。

例えば「プラウド」や「パークホームズ」といった高額なマンションを売却する場合に非常に有効です。

名義が1人だけの場合に比べて、節税効果が劇的に高まるため、登記簿謄本の確認は必須です。

相続した空き家を売る際の特別な控除

親から相続した古い実家を売却する場合にも、一定の条件を満たせば3,000万円控除が使えます。

昭和56年以前に建てられた家を耐震改修するか、解体して更地にして売ることが条件となります。

「地方自治体」から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になるため、早めの手続きが必要です。

買い換え特例との併用に関する選択肢

3,000万円控除は非常に強力ですが、買い換え（居住用財産の買換え特例）とどちらが得か検討が必要です。

新しく購入する家の住宅ローン控除を受けたい場合、3,000万円控除とは併用できないという制限があります。

どちらの制度を選ぶのがトータルでプラスになるか、シミュレーションを行うことが推奨されます。

特例の名称	控除額	主な条件
居住用財産の特例	3,000万円	マイホームであること
相続空き家の特例	3,000万円	耐震基準または解体
低未利用地の特例	100万円	売却額500万円以下

確定申告をスムーズに進めるための必要書類

税金の計算が終わったら、最後は「確定申告」というハードルを越えなければなりません。

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、管轄の税務署へ書類を提出します。

直前になって慌てないよう、売却が決まった段階から書類の整理を始めておきましょう。

売却時と購入時の売買契約書のコピー

申告の際、いくらで買って、いくらで売ったのかを証明する最も重要なエビデンスです。

「東急リバブル」や「住友不動産販売」などの仲介会社から受け取った重要事項説明書も保管しておきましょう。

万が一紛失した場合は、仲介会社に控えがないか問い合わせるなどの対応が必要になります。

仲介手数料や印紙代の領収書一式

経費として計上する全ての項目について、その支払いを証明する領収書が求められます。

リフォーム費用の領収書などは、工事箇所が具体的に分かる見積書とセットにしておくと安心です。

税務署の調査が入った際、これらの書類が不足していると経費として認められない恐れがあります。

登記簿謄本や登記事項証明書

不動産の所有期間や面積などを公的に証明するために、最新の登記事項証明書を用意します。

法務局の窓口だけでなく、オンラインでも「登記・供託オンライン申請システム」を通じて取り寄せ可能です。

土地と建物が別々の名義になっている場合などは、それぞれの証明書が必要になります。

マイナンバーカードと身分証明書

最近の確定申告では、マイナンバーの記載と本人確認書類の提示が必須となっています。

e-Tax（電子申告）を利用すれば、スマートフォンからでもスムーズに手続きが完了します。

カードを持っていない場合は、通知カードと運転免許証などの組み合わせが必要になるため、事前に確認しておきましょう。

譲渡所得の内訳書という専門のフォーム

確定申告書本体とは別に、不動産売却専用の「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を作成します。

ここまでに計算した取得費や譲渡費用を、項目ごとに細かく記入していくことになります。

国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の指示に従うだけで自動計算されます。

• 売買契約書
• 領収書一式
• 登記事項証明書
• マイナンバー
• 内訳書フォーム

不動産売却の税金計算まとめ

不動産の売却における税金計算は、単なる算数ではなく、法律の仕組みや特例をいかに活用するかの戦略が問われます。

「取得費」や「譲渡費用」を漏れなく洗い出し、領収書を「クリアファイル」などに整理しておく習慣が、最終的な節税額を大きく左右します。

特に「5年」と「10年」の所有期間の壁、そして「3,000万円特別控除」の適用条件については、売却活動を始める前に必ず不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

確定申告の時期になって慌てて計算するのではなく、売却価格が決まった瞬間に概算税額を出しておくことが、余裕を持った資金計画の鍵となります。

本記事で紹介した2026年の最新ルールを参考に、あなたの不動産売却が納得のいく結果になることを願っています。