結論：基準は「死因 × 場所 × 期間」。賃貸は“概ね3年”の目安がある

事故物件の“告知義務”は、感覚ではなく **国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」**が実務の基準になっています。

ポイントはこの3つです。

• 自然死・日常生活の不慮の死（転倒、誤嚥など）は原則「告げなくてよい」
• 賃貸は（対象物件内などの一定範囲で）“概ね3年”経過後は原則告げなくてよいという目安がある
• ただし、聞かれたら答える／社会的影響が大きいなどは期間や死因に関係なく告げる必要

注意：このガイドラインは“宅建業者（仲介）向けの実務指針”です。最終的な判断は個別事情で変わり得るため、迷うときは専門家相談も視野に。

1. そもそも「事故物件」とは？（法律用語ではない）

一般に「事故物件」と呼ばれるのは、過去の出来事（とくに人の死など）が理由で、買主・借主の判断に心理的な影響を与えうる 心理的瑕疵がある物件のことを指します。国交省もこの前提で“告知の考え方”を整理しています。

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2. 告知が“原則不要”になりやすいケース

① 物件内の「自然死」「日常生活の中での不慮の死」

• 老衰・病死（自然死）
• 転倒・誤嚥など日常の不慮の死
  → 原則として告げなくてよい

ただし、同じ自然死でも 長期間発見されず特殊清掃が行われたなど、心理的影響が大きい状況だと扱いが変わります（次章）。

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3. 告知が“原則必要”になりやすいケース（賃貸／売買共通の基本）

ガイドラインは「買主・借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる」としており、典型例として次が問題になりやすいです。

• 自殺・他殺
• 火災等による死亡事故
• 原因不明の死亡
• 自然死でも特殊清掃が入ったなど“通常の利用者に強い心理的影響”が見込まれるもの

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4. 「どこで起きたか」でルールが変わる（場所の考え方）

ガイドラインは“対象物件の中”だけでなく、集合住宅の共用部分や隣接住戸まで整理しています。

ざっくり分けると：

• A：取引の対象不動産（部屋の中）
• B：日常生活で通常使う共用部（廊下・階段・エレベーター等）
• C：通常使わない共用部（機械室など）／隣接住戸

特に賃貸でよく揉めるのは **B（普段使う共用部）**です。

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5. 「いつまで告知？」賃貸と売買のいちばん大きい違い

賃貸：一定のケースで“概ね3年”の目安

ガイドラインでは、賃貸について
対象物件内（A）や、日常生活で通常使う共用部（B）で起きた“自然死・日常の不慮の死以外”の死などは、事案発生から概ね3年が経過した後は原則告げなくてよいと整理しています。

売買：3年ルールは“原則の目安”としては置かれていない

一方で、売買については賃貸のような「3年で原則不要」という整理が前面には出てきません（買主の判断に重要なら告げる、が基本）。
実務的には、**売買は“基本は告知する前提”**で動いた方が安全です。

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6. 例外（ここが超重要）：聞かれたら必ず答える

ガイドラインははっきり「期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無を問われた場合は告げる必要がある」と整理しています。

つまり、「告知不要のケース」でも質問されたら別です。
ここがトラブル回避の最大ポイントです。

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7. 借りる人／買う人向け：内見・契約前に聞くべき質問テンプレ

相手に角が立ちにくい聞き方はこれです（コピペOK）。

「念のため確認させてください。
この物件（および通常使用する共用部分）で、過去に人の死に関する事案はありますか？
もしある場合は、時期と概要（死因の分類と、特殊清掃の有無）を教えてください。」

“ガイドライン的に聞かれたら答える必要がある”ので、まずはこの一言が強いです。

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8. 売る人／貸す人向け：揉めないための実務ポイント

• 仲介に出すなら、告知書（物件状況等報告書など）で情報を揃えるのが基本（仲介の調査フローも整理されています）。
• 「自然死だから何も言わない」で止めず、特殊清掃の有無だけは必ず確認
• SNS等で拡散した事件など、社会的影響が大きい事案は“期間に関係なく”要注意

よくある質問（FAQ）

まとめ：事故物件の告知は“基準がある”。迷ったら「質問する」が最強

• 自然死・日常の不慮の死は原則不要
• 賃貸は“概ね3年”の目安（ただし例外あり）
• 聞かれたら必ず答える（期間・死因に関係なし）